Wat zijn VvE-kosten en waar betalen ze eigenlijk voor?
Er zijn twee belangrijke componenten voor een Vereniging van Eigenaren (VvE). De eerste is dat de organisatie toezicht houdt op een reeks regels die specifiek gelden voor de woongemeenschap. Het tweede onderdeel is de bijbehorende vergoeding die nodig is om in de gemeenschap te leven en hoe de VvE-kosten ten goede komen aan de huiseigenaren.
Een VvE-vergoeding wordt doorgaans per gemeenschap gestructureerd om regels en voorschriften af te dwingen, zodat de convenanten, voorwaarden en beperkingen kunnen worden vastgesteld, zegt Donna Soda , Makelaar en wereldwijd vastgoedadviseur. Het idee is om de gemeenschap op een mooie manier in stand te houden.
Wat is een Vereniging van Eigenaren?
Een vereniging van huiseigenaren, of VvE, is een juridische entiteit binnen een woongemeenschap of gebouw die regels en voorschriften handhaaft op het gebied van gemeenschappelijke ruimtes, landschapsarchitectuur, gebouwontwerp, onderhoud van onroerend goed en andere activiteiten binnen de gemeenschap. VvE's kunnen ook gemeenschapsdiensten verlenen, zoals een buurtzwembad of beveiliging.
Bilanol / Getty Images
Wat HOA-kosten zijn
Verenigingen van huiseigenaren innen vergoedingen van bewoners om de gemeenschap in stand te houden zoals het bestuursorgaan dat nodig acht.
Een VvE-vergoeding, of vergoeding voor de vereniging van huiseigenaren, is een regelmatige betaling door huiseigenaren in een gemeenschap met een vereniging van huiseigenaren, zegt Sara Steen , associate broker bij Douglas Elliman. Het wordt gebruikt om gedeelde uitgaven te dekken die verband houden met het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, voorzieningen en gemeenschapsdiensten. VvE-kosten zijn doorgaans gestructureerd op basis van de grootte en het type onroerend goed dat u bezit binnen de gemeenschap.
Deze kosten variëren in bedrag en hoe ze worden gebruikt. Ze kunnen ook met verschillende termen worden genoemd, afhankelijk van waar u woont.
Andere namen voor HOA-kosten
VvE-vergoedingen kunnen met een handvol verschillende namen worden aangeduid, inclusief aanslagen of contributies, zegt Soda.
In verschillende regio's kunnen soortgelijke kosten worden aangeduid als onderhoudskosten, condokosten, coöperatiekosten (in coöperatieve huisvesting) of aanslagen, zegt Stone.
Christian Soares is een verkoopmedewerker in onroerend goed bij Brown Harris Stevens in Miami, waar hij ook heeft gehoord dat deze vergoedingen onderhoudskosten, strata-vergoedingen en gemeenschappelijke kosten worden genoemd.
Hoeveel zijn HOA-kosten?
VvE-kosten worden bepaald door individuele gemeenschappen of gebouwen.
VvE-beheerbedrijven bepalen over het algemeen de VvE-vergoedingen, die worden berekend op basis van de exploitatiekosten en uitgaven voor de gemeenschap, bijvoorbeeld: privéwegen, beveiligingspoortjes, zwembaden, zegt Doug Jacobs, Builder Partner Manager bij Opendoor . Hoe meer voorzieningen de gemeenschap heeft, hoe hoger de VvE-kosten zullen zijn. De VvE-beheermaatschappij wordt ook betaald uit de VvE-vergoedingen.
Over het algemeen worden VvE-kosten maandelijks in rekening gebracht en kunnen variëren van verwaarloosbaar tot exorbitant. Sommige gemeenschappen rekenen driemaandelijks.
De VvE-kosten variëren als gevolg van factoren zoals het aanbod aan voorzieningen, onderhoudsbehoeften, landschapskosten, verzekeringen, nutsvoorzieningen, beveiliging en beheerdiensten die door de VvE worden geleverd, zegt Stone. De leeftijd en toestand van de infrastructuur van de gemeenschap kunnen ook van invloed zijn op de vergoedingen.
Over het algemeen bedragen deze kosten een paar honderd dollar per maand.
Landelijk ligt de gemiddelde maandelijkse VvE-vergoeding tussen de $ 200 en $ 400, maar ze kunnen ook in de duizenden dollars lopen als je je in een luxe gated community op een gewilde locatie bevindt, zegt Jacobs.
Houd er rekening mee dat VvE-kosten in rekening worden gebracht bovenop uw maandelijkse hypotheek-, verzekerings- en onroerendgoedbelasting. U moet deze en andere verborgen uitgaven in uw berekeningen meenemen terwijl u naar een huis winkelt.
Wat dekken HOA-kosten?
Net zoals elke individuele VvE zijn vergoedingen bepaalt, beslist hij ook wat deze vergoedingen moeten dekken. Voor veel VvE's betekent dit het onderhouden van gemeenschappelijke ruimtes en functies die door iedereen worden gebruikt. Denk aan liften, lobby's of gemeenschappelijke groene ruimtes.
VvE-kosten dragen bij aan het algehele onderhoud, het uiterlijk en de kwaliteit van leven binnen de gemeenschap, zegt Stone. Ze helpen ervoor te zorgen dat gedeelde ruimtes, landschapsarchitectuur en voorzieningen goed worden onderhouden, waardoor een samenhangende en aantrekkelijke buurt wordt bevorderd.
In andere gemeenschappen kunnen deze diensten de verantwoordelijkheid van de lokale overheid zijn, en worden ze misschien niet zo snel aangepakt als een VvE ze voor elkaar kan krijgen.
Als de wegen bestrating nodig hebben, doet de VvE dat. Als dode bomen in gemeenschappelijke ruimtes moeten worden verwijderd, dan zorgt de VvE voor de verwijdering van dergelijke bomen en planten, zegt Soda.
Andere VVE's richten zich op het onderhouden van individuele gazons. Sommige kosten komen ten goede aan elke huiseigenaar door bepaalde voorzieningen aan te bieden, zoals kabel-, water-, riolerings- of afvalophaaldienst.
De belangrijkste voordelen van sommige VVE's zijn de extra voorzieningen.
Er zijn veel voorzieningen voor u beschikbaar, zoals golf, een gemeenschappelijk zwembad / spa, tennis- en pickleballbanen, een clubhuis, restaurant en een fitnessruimte. Misschien hebben ze sociale evenementen en een sociaal directeur, zegt Soda. Net zoals de VvE betaalt om deze voorzieningen te realiseren, zijn ze ook verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud ervan, voegt ze eraan toe.
Als de tennis- of pickleballbanen opgeknapt moeten worden, schakelen ze een professioneel bedrijf in om daarvoor te zorgen. Als er een gemeenschappelijk zwembad en spa is, of een clubhuis of restaurant, zorgt de VvE ervoor dat alles soepel verloopt, zegt Soda. Als dat gebeurt, wint iedereen.
VvE's kunnen ook sportscholen, hondenparken en speeltuinen onderhouden.
Houd uw VvE in de gaten
Als HOA-lid heeft u het recht om te weten hoe uw geld wordt gebruikt. Misschien wel het belangrijkste punt waarop u dit recht kunt uitoefenen, is wanneer u beslist of u überhaupt in de gemeenschap wilt leven. Zorg ervoor dat u het begin goed bekijkt.
Houd bij het evalueren van VvE-kosten rekening met de aangeboden diensten en voorzieningen. Vergelijk de vergoedingen met naburige gemeenschappen om er zeker van te zijn dat ze redelijk zijn, zegt Stone. Bekijk de financiële overzichten en notulen van de VvE om hun financiële gezondheid en transparantie te beoordelen.
Stone zegt dat transparantie en communicatie cruciaal zijn voor VvE-leden en bestuursleden.
VvE's moeten een open communicatie met bewoners onderhouden via regelmatige bijeenkomsten, nieuwsbrieven en online platforms, voegt Stone eraan toe. Duidelijke documentatie van de budgettoewijzing, financiële overzichten en geplande projecten is van cruciaal belang.
Zoals elk bestuursorgaan is een VvE slechts zo goed als de individuen die er leiding aan geven. Er zijn enkele gevallen geweest waarin bestuursleden handelden op een manier die de gemeenschap als geheel niet ten goede kwam. Soda stelt voor om met bewoners te praten voordat ze zich aansluiten bij een VvE-gemeenschap om ervoor te zorgen dat de organisatie soepel functioneert.
Hoe een VVE te evalueren
De beste praktijken op het gebied van transparantie bij een VvE zijn het stellen van vragen, zegt Soda. Bel het HOA-bedrijf. Vraag een buurman in die specifieke gemeenschap of het de moeite waard is om in dit gebied met de VvE te wonen.
Soares raadt kopers aan om belangrijke documenten op te vragen voordat ze een huis in de gemeenschap kopen. Als u dit doet, krijgt u inzicht in de gezondheid van de VvE en zijn vermogen om met onvoorziene omstandigheden om te gaan, zoals grote weersomstandigheden.
Ik raad klanten altijd aan om enkele belangrijke documenten op te vragen, waaronder de begroting van het huidige jaar en van vorig jaar, het vervangingsschema en het bedrag dat in reserve wordt gehouden, zegt Soares. Het reserveniveau is een belangrijke indicatie van de bereidheid van de gemeenschap voor onvoorziene omstandigheden.
Als je eenmaal in een VvE woont, heeft de entiteit veel autonomie als het gaat om de manier waarop zij de gemeenschap bestuurt, zegt Christa Kens , een advocaat en makelaar bij Douglas Elliman.
Een ontevreden VvE-lid kan proberen in beroep te gaan bij het VvE-bestuur. VvE's en hun besturen zijn particuliere organisaties, dus zolang de organisatie de federale, staats- of lokale wetten niet overtreedt, hebben ze veel speelruimte – net zoals particuliere countryclubs dat doen, zegt ze.
Moet je in een HOA-gemeenschap leven?
Als de voordelen van een VvE u aanspreken, bent u misschien bereid de bijbehorende kosten te betalen, maar als die kosten duur lijken, wilt u misschien nog eens nadenken.
Doe je due diligence, zegt Soda. Sommige VvE-gemeenschappen kunnen erg duur zijn. Als een huizenkoper geen gebruik gaat maken van de voorzieningen die de VvE biedt, zijn ze misschien beter geschikt buiten die VvE-gemeenschap.
Als u in een door de VvE gereguleerde gemeenschap woont, heeft u niet de mogelijkheid om geen kosten te betalen of de regels te volgen. Zorg er dus voor dat u zich kunt houden aan alles wat is vastgelegd in de convenanten, voorwaarden en beperkingen. Veel regels bepalen hoe u uw eigendom moet onderhouden, maar andere beperken alles, van de verfkleur aan de buitenkant van uw huis tot het soort voertuigen dat u op uw oprit kunt parkeren.
Moet u HOA-kosten betalen?
Het is voor herhaling vatbaar: als u in een door de VvE gereguleerde gemeenschap woont, kunt u doorgaans niet weigeren lid te worden van de vereniging van huiseigenaren, en als u lid bent van de vereniging, moet u de VvE-kosten betalen. In bijna alle gevallen betekent het wonen in een gemeenschap of gebouw met een VvE dat u de VvE-kosten moet betalen. Als u geen lid wilt zijn van de VvE of de bijbehorende kosten wilt betalen, kunt u beter een andere gemeenschap zoeken tijdens uw huizenjacht.
De kosten van het overtreden van VvE-regels
Het overtreden van de VvE-regels kan resulteren in boetes en uitsluiting van uw eigendom.
Doorgaans worden geldboetes uitgedeeld, zodat een overtredend HOA-lid ‘X’ dollar per dag in rekening wordt gebracht terwijl hij zich niet aan de regels houdt. Zwaardere straffen kunnen bestaan uit beperkte toegang tot HOA-voorzieningen, zoals een golfbaan, een zwembad of een parkeerplaats, zegt Kenin.
Een vertrouwde makelaar kan u helpen bepalen of een VvE geschikt is voor u en uw levensstijl.
Naast de voordelen en bescherming die de VvE biedt, komen er vaak strikte regels en voorschriften. Sommige huiseigenaren vinden dit beperkend, zegt Soares. Wanneer ik met klanten werk die overwegen een huis te kopen in een gemeenschap met een VvE, raad ik hen aan te overwegen om de VvE-bestuursvergaderingen bij te wonen en eraan deel te nemen. Dit, naast het vragen om een duidelijk overzicht van de VvE-verwachtingen, kan garanderen dat huiseigenaren optimale waarde uit hun VvE-kosten halen.
Zorg ervoor dat u ook met de juiste kredietverstrekker samenwerkt om ervoor te zorgen dat u de maandelijkse kosten die aan deze levensstijl zijn verbonden, kunt betalen in combinatie met eventuele leningen die u nodig heeft.
